一文读懂楼市下半场

政经事 小李 498浏览

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一文读懂楼市下半场

文丨子木

 

1

物价大涨

 

2018年已经过了一大截,道路可谓之艰难。

所有事情好像是预料好了,都在向十年经济危机魔咒招手。

例如去杠杆大周期,经济下行遇上了川普瞎折腾;楼市冰冻,货币开闸放水遇上了寿光水灾;甚至连如花似玉的少女坐个网约车,也能惨遭滴滴顺风车司机的毒手。

看似这些社会现象没有什么必然联系,但其实它们背后都在证明一个事实。

中国改革开放四十年,得到和失去的成正比。得到了经济的增速,失去了民生的保障;得到了资本的野蛮生长,失去了为民服务的初心。

显然,中国现有的社会文明程度无法支撑起这么磅礴的大国梦,我们是否应该停下脚步去思考该由谁去承担这个过错?

寿光水灾,和往常一样,死亡人数牢牢地卡在了35人这个神奇的数字上。可能稍有历史学问的人都应该知道,死亡35人以上属于重大安全事故,市委书记级别的人不问理由,就地免职。

一文读懂楼市下半场

而房屋倒塌9999间也好像是模仿商场打折的买家贪便宜的心理来设定的,千字头一定会比万字头更容易让人们接受吗?

可群众要的是事实,而不是一份冠冕堂皇的数字报告。

可惜寿光水灾出台后,大部分人的关注点并不是处于水灾之后苦难的底层老百姓,而是齐刷刷地把目光盯死在了菜价暴涨上。

一文读懂楼市下半场

 

这就好比把房租暴涨的全部责任推到了发展租赁市场资本身上一样,菜价上涨的原因都应该是寿光水灾?

如果你从宏观层面上看,就不这么想了。

货币放水是世界公认刺激经济低迷最好的方式,因为可以刺激生产和交易,刺激商业活动,让经济重新起步。但是同样带来的副作用就是货币贬值和通货膨胀物价上涨。

而中国这些年为什么在这么疯狂的货币超发下,依然保持良性的物价上涨呢?

 

答案就是房地产。

房地产的作用不单是刺激经济的尿壶,而且是储蓄超发货币的蓄水池。如果把2003年到2018年作为一个大的周期跨度,按照现在的货币超发量,中国楼市的房价其实并不高!

但大家为什么都买不起房呢?

答案很简单,就是货币超发引起的社会通货膨胀被经济链上层「截胡」了。

举个例子,如果把货币超发的1万亿全部投放到社会中,理想状态应当是社会所有人的财富都等比上涨,相当于给每个人的银行账户的末尾加了一个相同的数字。

但事实不是这样的。货币超发投放往往是经济链顶部的人最先受益,他们可以贷更多的款,做更大的买卖,得到的膨胀收益会更多。而对于下面的员工,收入不可能短时间得到提升,有的企业甚至会三番五次压榨员工工资,其实这就是从上到下的剥削。

所以到最后,社会财富无论是实际财富还是纸面上的通胀财富统统落到了极小部分人的口袋,拉大了贫富差距。

对于既得利益者,房价并不贵,但是对于普通处于经济链中下层的老百姓,房价已经是压在身上最沉重的负担。

而在上轮房价过分上涨后,楼市被冰冻,蓄水池的作用失效了,所以物价上涨成为了必然的趋势。

如果蓄水池作用失效,接下来就只能靠政府补贴压制物价上涨,同时想方设法用提高居民收入的方式与物价上涨做博弈。如果博弈失败,那将是一场更大的灾难,就连最起码的民生都保障不了,集体回归面汤时代。

关于物价上涨的解读就讲到这里,下面正式进入本文主题。

 

子木在8月17写过一篇文章《一文读懂中国楼市上半场》,里面用大量的笔墨描绘了中国楼市的历史。

就有粉丝在后台抱怨不公,因为如果在北京2003年买一套100平米的住房,这些年什么事情都不干,天天躺在床上就可以在14年后的今天净赚760万人民币。

但不公归不公,事实还得继续过。如果你前6波财富机会都没踩中,子木也许可以教你踩第7波财富机会。但前提是你得把楼市下半场的趋势彻底搞明白。

2

房地产税

如果说楼市下半场,我们也许再也遇不到像2015-2018年这轮盛世行情了。接下来就是以房地产税等政策为划界的新形态趋势。

现在房地产税对于大家不陌生,得归功于媒体的热情。

隔断时间,媒体就以此为热点出来叫嚣一阵,逐渐让民众改变了观念,有房一族从惧怕到颤抖再到麻木,没房一族从期待到更期待再到救命稻草。

无论与否,房地产税很可能在2019年立法,2021年出台,是板上钉钉的事儿。

但现在还有几个问题是被误解的。

一是,很多人认为房地产税不应该收。例如任志强就一直认为中国不应该收房地产税。因为大家对土地都没有所有权,哪来的税收?这难道不是压榨?

其实这个理念在中国是不成立的。

国家收税分为资产税和流转税,例如对你的工资收税,对你的遗产收税,虽然这部分资产是属于你的,但是在法律角度叫也是可以收税的,因为所有税收都是用来对既得利者者资源的二次分配调节。

即使他不收你房地产税,也可以通过收物业税的形式进行征收。而且你要明白征房地产税的意图,它是为了给政府提供一种新的税源。

第二是,很多人认为如果要收房地产税的话,业主很可能把税收通过房租的形势转嫁到租客身上。

这个其实我在之前的文章《房地产税是一剂猛药》里讲过。税收转嫁是有一定的条件,这个要看城市房屋的空置率,空置的结构,市场供需,和租房的人群到底有多少。牵扯到房地产税怎么收,对什么人收?是不是累进税率。

举一个极端的例子,如果一个人有100套空置房,如果有20个人想住,如果对这个人处以非常严重的二套房以上的累进收税,例如第二套每年征10万,第三套20万,第四套30万。

按这个方式征税,即使他有100套房子,他的流动资金也不足以交这么多税。如果一套房子每年征税5万,租客的极限是4万,他就会考虑持有成本,从而想办法卖出。

所以这10万,20万的税收是无论如何转嫁不到租客身上的,这只是一个极端的例子。

总的来说,就是你的持有成本超过了你的租房收益,持房多套的业主就会选择卖房。

一旦有大量空置房进入租房市场,租房市场又会因为供给增强平衡需求,导致租金回归理性,而这部分供给的激增也会冲淡那些想转嫁给租客的想法。毕竟房租市场也是一个竞争的市场。

目前中国楼市的空置率是非常高的,全国城镇空置率大概在22%~26%,部分大城市或者二三城市大概在30%以上,四线城市可能更多,它的整体空置率是发达国家的2~5倍。

国际常见标准,空置率10%以下为合理区间,20%以上就是严重积压。中国2015年底就达到了26%,已经达到了非常危险的地步。

这部分空置房的不确定性正是中国房地产泡沫最脆弱的部分。如果对二套房以上征收很重的累进税率,导致房屋持有者不堪重负抛售房源,那么对刺破中国楼市泡沫可以起到立竿见影的效果。

而就因为是立竿见影的效果,所以房地产税「以什么姿势收」成了世界上最难的问题。

 

房地产税2003年不出,2008年不出,2018年还不出,这是有历史原因的。一开始不收是因为土地出让金模式是经济加速最好的方式,而现在不收是因为需要考虑的因素太多了。

中国又是一个不完全市场国家,任何政策方式都是在向固化和放大既得利益阶层的方向去发展,所以到最后税收痛感最强的一定是中产阶级。

因为太穷的人政府不会收,有钱的人完全有能力承担这个税收,不在乎这个钱,大不了卖个一两套做缓冲。

如果房地产税以一种最好的方式出台,让既得利益者放弃房屋持有,市场供给增强,短时间内就会给房价带来巨大的下行压力。

 

等到刚需把新增供给吸收完,房价又会回到上行通道。当然这是在住房刚性需求非常充分的市场才可以体现。

像一些人口不多的三四线城市,人口填不住这个空档,楼市极容易崩掉。

 

 

3

租赁崛起和共有产权

第二个趋势是国家大力支持租房市场建设。

数据统计预估中国房屋租赁市场的潜力高达2万亿人民币,目前大城市的租房只占到10%—30%左右,而美国的租房率占到了60%左右,空间非常大。

现在来看,国家大力支持包括长租房、公租房、廉租房、单位集资出租房的建设,为了保证出租,还学美国出台了「租售同权」的政策。

我认为这个政策在现阶段的中国就是一个悖论。理想很丰满,意思是租个房子也可以上小学,也不影响交社保,实际上是想打破户籍限制,不落户也可以享受优质教育资源。

但这个事情本身就不可能存在的。因为在中国教育、医疗资源太过稀缺,即使本地有房有户口的人连教育资源都抢不到,何况租房外地人?当然怎么能推行下去?

租赁还有一个趋势就是机构化、品牌化。

数据统计,美国租房市场30%机构化,日本80%机构化,但目前中国机构化不到5%。

租赁市场机构化是一个必然的趋势,因为只有机构化才能保证租赁市场的有序进行,才可以消灭黑中介、假房源等乱象。

可惜前段时间以自如、蛋壳、魔方公寓为代表的中介机构用力过猛,酿造了一场背锅房租大涨的闹剧,把苦苦经营的品牌调性断送了。

当时还有大V连发多文批判这些机构,并揭底融资模式佯装神圣强力抨击其扩张意图。

其实我是很排斥这种一棒子就把人挥死的行为,这就是无脑批判。长租公寓可以暴雷,但是这种模式是国际通用,并不是富人想出了一个很好的赚钱法子,你就站在道德至高点带着劳苦大众无限抨击。那对于大家除了泄愤有什么营养可言?

P2P也会暴雷,但是众雷之下也有活得不差的企业。企业融资渠道很多,扩张方法也很多,这不重要,重要的是企业有多大的资金盘可以抵抗高速扩张所带来的风险。

我们要做的是制约而不是拒绝,如果资本不介入市场,租客就只能呆在乱象的世界任人宰割。

 

所以,如果国家未来大力发展租赁市场,就一定会有一批企业在场中厮杀,也会走出那么一两个佼佼者成为租赁市场的顶梁柱。但我希望他不会像现在的滴滴一样沦为资本嗜血的机器。

第三个是发展共有产权房,这个是和新加坡学的,就是卖给你个人一部分产权。

例如现在有一套房子1000万,现在政府出售20%的产权给你,你个人只需要出资200万,但你得承诺20年不得出售,出售的时候要按当时的市场价比例分成,同时还要上缴一定的税,达成一种协议。相当于你长租了政府的房子,是一种长期的租约。

其实这种共有产权的方式,照顾了一定稳定的心理需求。

一方面住户不用担心担心被房东赶来赶去,因为租的是政府的房子,可以保障基础的居住权;另一方面则是在表面上让大城市一部分年轻人看似买得起房。

所以这种方式的选择让共享产权房成为了未来一线城市的主流,是冻结商品房外一种很好的平衡市场的方式。

但它又证明了两个事实。一是政府进入市场,又当裁判又当运动员,房价下跌是痴人说梦。 二是,这些政策很无奈的承认了并固化了阶层的差距,以后有一部分人是有房子的,另一部分人可能永远也不可能有房子了。

那有的人说了,现在厦门的房价降了,杭州的房价也降了,泡沫是从一二线向三四线传导,而破灭是从三四线向一二线传导,那为什么就不能降价呢?

其实中国房价是个很沉重的泡沫,降价具有自我加速性,如果整体降价,泡沫会100%被刺破,会直接对中国经济造成毁灭性的打击。

但也不能再大涨,因为我在文章上半场的末尾也说了,现在居民储蓄已经见顶了,大涨一波会加速产业经济的衰亡。今后即使再通过大放水刺激产业也无济于事了。

现在最好的状态就是用限购、限售、限价、甚至限涨等政策冰冻住,让市场失去活力。然后通过出台房地产税、发展租赁市场、增强共有产权房供给、加强农民宅基地流转来释放供给,不断去找平衡点。

路径依赖罢了,10年前这么做,10年后依然会这么做,只不过加了个房地产税而已。

始发于微信公众号: 子木谈钱

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